Défaut d'isolation accoustique partiel et absence de dénonciation dans les formes et délais prévus au contrat VEFA
VEFA et nuisances acoustiques : conformité réglementaire, basses fréquences et formalisme de la dénonciation (TJ Saint-Nazaire, 10 septembre 2026)
Des acquéreurs d’un appartement de standing, acheté en VEFA, se plaignent après la livraison de bruits de pas provenant du logement du dessus. Ils agissent contre le vendeur (SCCV) et son assureur de constructeur non réalisateur, sur le fondement des articles 1792 et 1642-1 du Code civil. Ils réclament environ 24 000 € de travaux, ainsi que des indemnités pour trouble de jouissance et préjudice économique.
L’expertise judiciaire confirme que l’isolation respecte globalement la réglementation mais pour les basses fréquences, dans le séjour, les mesures dépassent ponctuellement les valeurs de référence. L’expert ne retient ni désordre ni non-conformité à la réglementation, mais estime la tranquillité des occupants « compromise » et préconise un complexe isolant complémentaire.
Le vendeur et son assureur soutiennent que cette appréciation repose sur la perception subjective des acquéreurs. Ils ajoutent que le standing de l’immeuble n’ajoute aucune exigence au contrat et que les acquéreurs sont seuls à se plaindre.
Le tribunal écarte la garantie décennale : une résonance limitée aux basses fréquences, dans un ouvrage conforme, ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination.
Il écarte aussi la garantie des vices apparents. Le défaut est apparu dans le mois suivant la prise de possession, mais le contrat de VEFA imposait une dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception. Un simple courriel ne satisfait pas à cette forme, qui a force obligatoire (art. 1103 C. civ.), et le vendeur n’y a pas renoncé. La lettre recommandée est émise après le délai d’un mois.
Les acquéreurs sont aussi déboutés de toutes leurs demandes.
Constructeurs ou acquéreurs, si vous êtes également confrontés à des problèmes d'isolation acoustiques n’hésitez pas à vous rapprocher du cabinet ESTUAIRE AVOCATS à SAINT-NAZAIRE.










