Focus sur les moyens de défense en matière de saisie immobilière
Focus sur les moyens de défense en matière de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière permet à un créancier d’obtenir la vente forcée d’un bien immeuble aux fins de paiement de la créance qu’il détient à l’encontre d’un débiteur.
Il doit s’agir d’un créancier disposant d’un titre exécutoire résultant soit d’une décision de justice soit d’un acte notarié.
Le créancier peut être un créancier hypothécaire ou un créancier chirographaire.
La procédure est assez stricte et une fois enclenchée le créancier doit respecter les différentes étapes et délais sauf à ce que sa procédure soit viciée.
Il importe donc pour le débiteur de vérifier que toutes les démarches pesant sur le créancier ne sont pas affectées d’une irrégularité.
Outre la validité des actes, le débiteur pourra contester le fond du droit et notamment s’il s’agit d’une créance résultant d’un acte de prêt contenu dans un acte authentique, la validité du prêt ou des clauses qu’il renferme. Il pourra ainsi faire valoir une erreur de calcul du taux effectif global, faire valoir un préjudice résultant d’un manquement à une obligation de mise en garde.
Le débiteur pourra également opposer une prescription et en particulier s’il s’agit d’un non-professionnel, la prescription du droit au recouvrement des échéances ayant plus de deux ans.
La déchéance du terme pourra être contestée.
Si la créance a fait l’objet d’une cession, le débiteur pourra contester le droit à agir du cessionnaire.
L’ensemble de ces contestations doivent survenir en amont de l’audience d’orientation, car une fois le jugement d’orientation rendue il sera presque impossible de contester l’action du créancier et sa créance.
Si vous souhaitez porter des contestations, la constitution d’avocat inscrit au barreau du ressort du tribunal judiciaire est obligatoire.
Le jugement d’orientation est susceptible d’appel, mais la Cour ne pourra en raison de l’effet dévolutif de l’appel n’être saisi que des contestations préalablement portée en première instance. L’appel n’est pas suspensif et c’est l’avocat du créancier qui décidera s’il sollicite une suspension de la procédure de vente aux enchères en raison de l’appel.
Lors de l’audience d’orientation, le débiteur pourra également faire valoir son souhait de bénéficier de délais de paiement. Il pourra notamment faire état de l’ouverture d’une procédure de surendettement, ce qui nécessite de saisir la commission de surendettement bien en amont de l’audience.
La saisie pourra également proposer de vendre amiablement son bien. Le juge pourra dans ce cas lui octroyer un délai pour la vente amiable à un prix plancher. Attention dans ce cadre il convient de prévoir qu’en supplément du prix de vente l’acquéreur devra régler la moitié des émoluments de l’avocat du créancier poursuivant en plus des émoluments du notaire.
Si toutefois la vente amiable, n’aboutissait pas dans les délais fixés par le juge, le débiteur pourra toutefois en accord avec le créancier tenter de finaliser une vente avec un tiers jusqu’à l’audience d’enchères. Il pourra également jusqu’à ce même terme mettre fin à l’instance en réglant la dette.
Pour mémoire, le débiteur ne peut directement ou indirectement participer aux enchères.
Une fois le bien vendu, le débiteur devra quitter les lieux s’il les occupe encore. Toutefois une expulsion ne pourra survenir à la requête de l’adjudicataire qu’après paiement du prix de vente. Le débiteur pourra éventuellement se maintenir dans les lieux au-delà en raison de délais accordés par le juge de l’exécution.
Enfin, le débiteur pourra se manifester dans le cadre de la procédure de distribution pour contester le projet de répartition des fonds.
