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Focus sur les moyens de défense en matière de saisie immobilière

Mon, 03 Nov 2025 13:37:41 GMT

Focus sur les moyens de défense en matière de saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière permet à un créancier d’obtenir la vente forcée d’un bien immeuble aux fins de paiement de la créance qu’il détient à l’encontre d’un débiteur.

Il doit s’agir d’un créancier disposant d’un titre exécutoire résultant soit d’une décision de justice soit d’un acte notarié.

Le créancier peut être un créancier hypothécaire ou un créancier chirographaire.

La procédure est assez stricte et une fois enclenchée le créancier doit respecter les différentes étapes et délais sauf à ce que sa procédure soit viciée.

Il importe donc pour le débiteur de vérifier que toutes les démarches pesant sur le créancier ne sont pas affectées d’une irrégularité.

Outre la validité des actes, le débiteur pourra contester le fond du droit et notamment s’il s’agit d’une créance résultant d’un acte de prêt contenu dans un acte authentique, la validité du prêt ou des clauses qu’il renferme. Il pourra ainsi faire valoir une erreur de calcul du taux effectif global, faire valoir un préjudice résultant d’un manquement à une obligation de mise en garde.

Le débiteur pourra également opposer une prescription et en particulier s’il s’agit d’un non-professionnel, la prescription du droit au recouvrement des échéances ayant plus de deux ans.

La déchéance du terme pourra être contestée.

Si la créance a fait l’objet d’une cession, le débiteur pourra contester le droit à agir du cessionnaire.

L’ensemble de ces contestations doivent survenir en amont de l’audience d’orientation, car une fois le jugement d’orientation rendue il sera presque impossible de contester l’action du créancier et sa créance.

Si vous souhaitez porter des contestations, la constitution d’avocat inscrit au barreau du ressort du tribunal judiciaire est obligatoire.

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel, mais la Cour ne pourra en raison de l’effet dévolutif de l’appel n’être saisi que des contestations préalablement portée en première instance. L’appel n’est pas suspensif et c’est l’avocat du créancier qui décidera s’il sollicite une suspension de la procédure de vente aux enchères en raison de l’appel.

Lors de l’audience d’orientation, le débiteur pourra également faire valoir son souhait de bénéficier de délais de paiement. Il pourra notamment faire état de l’ouverture d’une procédure de surendettement , ce qui nécessite de saisir la commission de surendettement bien en amont de l’audience.

La saisie pourra également proposer de vendre amiablement son bien. Le juge pourra dans ce cas lui octroyer un délai pour la vente amiable à un prix plancher. Attention dans ce cadre il convient de prévoir qu’en supplément du prix de vente l’acquéreur devra régler la moitié des émoluments de l’avocat du créancier poursuivant en plus des émoluments du notaire.

Si toutefois la vente amiable, n’aboutissait pas dans les délais fixés par le juge, le débiteur pourra toutefois en accord avec le créancier tenter de finaliser une vente avec un tiers jusqu’à l’audience d’enchères. Il pourra également jusqu’à ce même terme mettre fin à l’instance en réglant la dette.

Pour mémoire, le débiteur ne peut directement ou indirectement participer aux enchères .

Une fois le bien vendu, le débiteur devra quitter les lieux s’il les occupe encore. Toutefois une expulsion ne pourra survenir à la requête de l’adjudicataire qu’après paiement du prix de vente. Le débiteur pourra éventuellement se maintenir dans les lieux au-delà en raison de délais accordés par le juge de l’exécution.

Enfin, le débiteur pourra se manifester dans le cadre de la procédure de distribution pour contester le projet de répartition des fonds.

Focus agressions sexuelles : de la dénonciation à l’indemnisation

Fri, 31 Oct 2025 14:26:14 GMT

La majorité des agressions sexuelles sont commises sur des mineurs par l’un de leurs proches. Il peut s’agir d’un parent, beau-père, frère, oncle, grand-parent, cousin, ami de la famille, famille d'accueil, éducateur…

Souvent les parents s’ils observent un changement de comportement de leur enfant sont incapables d’en déterminer l’origine. Les victimes enfants ou adultes sont souvent sidérées et dans l'incapacité de dénoncer les faits en particulier ceux d’un proche qui peut exercer une emprise sur la victime ou ses proches.

Il importe donc d’ être à l’écoute et de recevoir la parole de la victime. Souvent cette parole sera hésitante, confuse, parfois même contradictoire. Cela ne remet pas en cause sa sincérité : c’est la conséquence directe du traumatisme subi. La victime cherche souvent à protéger son agresseur, ou redoute les conséquences de la révélation pour sa famille. C’est pourquoi le premier accueil de la parole est déterminant : il doit se faire sans jugement, avec bienveillance et dans un cadre sécurisant.

Une fois la parole libérée, plusieurs démarches peuvent être envisagées. La première est le dépôt de plainte . Celui-ci peut être effectué dans n’importe quel commissariat, gendarmerie ou directement auprès du procureur de la République. Dans certains cas, la victime devra en cas de classement sans suite ou en l’absence de réaction du parquet déposer une plainte avec constitution de partie civile, qui permet d’accéder directement à un juge d’instruction et de déclencher l’enquête.

Lorsque les faits concernent un mineur, il est important de signaler rapidement la situation au procureur de la République ou à la cellule de recueil des informations préoccupantes (CRIP) du département. Le signalement peut émaner d’un proche, d’un professionnel de santé, d’un enseignant ou d’un avocat.

Sur le plan judiciaire, l’auteur des faits peut être poursuivi devant le tribunal correctionnel ou la cour d’assises selon la gravité des faits.

Parallèlement à la procédure pénale, la victime peut demander une indemnisation pour réparer le préjudice subi. Cette indemnisation peut être sollicitée devant le tribunal ou auprès de la Commission d’indemnisation des victimes d’infractions (CIVI), lorsque l’auteur est insolvable ou inconnu.

Dans certaines circonstances une expertise judiciaire sera nécessaire pour évaluer le préjudice subi. Le plus souvent ces examens sont réalisés par un expert psychiatre. Il s’agit d’évaluer l’état de stress post-traumatique qui suivant l’importance des manifestations peut aller de manifestations anxieuses discrètes à une anxiété phobique généralisée avec attaques de panique. Ces syndromes peuvent entraîner des perturbations du sommeil, des états dépressifs avec perte de l’estime de soi, automutilations, tentatives de suicide, boulimie, anorexie, hospitalisations…La victime peut également présenter des situations d’échec scolaire, des difficultés à la poursuite d’une activité professionnelle ou encore à s’établir dans une vie de couple, avoir des enfants...

L’accompagnement par un avocat formé à ces procédures est essentiel. Il permet à la victime d’être entendue, protégée et soutenue à chaque étape : dépôt de plainte, expertise médicale, audience, demande d’indemnisation. L’avocat veille également à ce que la victime soit orientée vers un soutien psychologique adapté, indispensable à la reconstruction.

Focus sur l’expertise en matière de préjudice corporel

Fri, 31 Oct 2025 14:14:34 GMT

Faire l’objet d’une expertise médicale, c’est souvent se trouver confronter à un médecin conseil désigné par une compagnie d’assurance.

Ce médecin a pour charge de déterminer l’ampleur de vos préjudices découlant du sinistre dont vous avez été victime.

Bien souvent, ces médecins-conseils utilisent des barèmes pour définir les taux d’incapacité qui sont avantageux pour les assureurs. De même, il arrive que des postes de préjudices soient minimisés, le médecin-conseil ne retenant non pas un préjudice à raison du besoin de la victime mais des soins dont elle a pu ou entend bénéficier.

Il ne peut qu’être conseillé de faire le point avec un avocat sur les différents préjudices subis et leurs répercussions tant dans la vie professionnelle que dans la vie personnelle.

Il peut être utile également de solliciter l’avis d’un autre expert-médical, ou de services d’ergothérapie afin de définir au mieux les besoins de prise en charge.

Que vous soyez victime d’une erreur médicale, d’une chute à l’occasion d’une activité, d’une agression physique, d’un accident de la circulation, le cabinet ESTUAIRE AVOCATS est là pour vous assister.

Focus sur l’autoconstruction

Fri, 31 Oct 2025 14:06:52 GMT

En matière de vente, le vendeur est tenu des garanties des vices cachés susceptibles d’affecter le bien après la vente.

La garantie des vices cachés concerne les vices les plus graves qui rendent soit la chose impropre à sa destination soit qui en diminue tellement l’usage que l’acquéreur s’il en avait eu connaissance en aurait donné un moindre prix. L’acquéreur dispose alors d’une option entre la résolution de la vente ou obtenir une indemnisation couvrant la diminution de la valeur du bien.

En règle générale, les contrats intègrent une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés , l’acquéreur prenant le bien dans son état sans recours contre le vendeur. Cette clause n’a toutefois pas vocation à s’appliquer lorsque le vendeur est un professionnel ou qu’il est fait démonstration qu’il avait avant la vente connaissance du vice affectant la chose. Dans ces deux cas le vendeur est en plus de la restitution ou de l’indemnité couvrant la diminution de réparer les préjudices qui découlent du vice (préjudice de jouissance).

A noter que la jurisprudence considère que le vendeur qui a lui-même réalisé des travaux à l’origine d’un vice caché est réputé avoir connaissance du vice de la chose .

L’action en garantie des vices cachés peut être engagée dans le double délai de 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acquéreur et de 20 ans à compter de la vente.

Lorsque des travaux ont été effectués avant la vente, le vendeur engage également sa responsabilité au titre de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil. S’il a fait appel à des entreprises, ce sont ces entreprises et leurs assureurs qui devront indemniser l’acquéreur, le droit à agir étant transmis à l'acquéreur lors de la vente à moins qu’il en ait été stipulé autrement dans l’acte.

Lorsque le vendeur a lui-même réalisé un ouvrage (et non de simples travaux d’entretien ou de réparation) sa responsabilité peut être recherchée au titre de la garantie décennale.

La garantie décennale prévoit que le constructeur est responsable de plein droit des vices affectant l’ouvrage réalisé à moins qu’il ne prouve que ces désordres proviennent d’une cause qui lui est étrangère.

Aucune stipulation d’exonération de la responsabilité de la garantie décennale ne peut être intégrée dans un contrat.

En principe la garantie décennale ne vise que les désordres qui dans les 10 ans de la fin des travaux rendent impropres l’ouvrage à sa destination, portent atteinte à sa solidité ou à la sécurité des personnes. Toutefois la jurisprudence considère que le vendeur autoconstructeur est également tenu des vices intermédiaires c'est-à-dire des désordres découlent des travaux sans pouvoir atteindre la gravité suffisante pour déclencher la garantie décennale. Dans ce cas l’acquéreur doit démontrer une faute, un manquement à une obligation contractuelle ou aux règles de l’art. Une telle jurisprudence apparaît contestable car l’autoconstructeur réalise des travaux en qualité de non professionnelle et ne se soumet pas à des normes ni ne contracte avec lui-même.

La revente d’un bien qu’on a soi-même construit ou modifié peut être lourde de conséquences.

Certains assureurs commercialisent des contrats en matière d’auto-construction, ceci étant les exigences sont telles qu’il y a peu d’élus à la couverture du risque. Il faut donc être particulièrement prudent au moment de la vente et au besoin, outre les diagnostics obligatoires, faire visiter la maison par un expert en construction et joindre le rapport aux documents contractuels de vente.

En cas de réclamation de l’acquéreur, il conviendra d’être accompagné par un avocat pour étudier les suites à apporter.

Focus sur les successions et assurance-vie

Fri, 31 Oct 2025 13:55:44 GMT

L’assurance-vie par capitalisation est un contrat qui a une double fonction : constituer une épargne, transmettre cette épargne.

Vous pouvez désigner un ou plusieurs bénéficiaires : un ou plusieurs enfants, une association caritative, votre maîtresse.

La transmission des fonds à la suite d’un décès, n’entre pas dans l’actif successoral. L’assurance-vie est hors succession.

Toutefois, d’un point de vue fiscal, lorsque les primes ont été versées après les 70 ans révolus du défunt, la perception de l’assurance-vie fait l’objet d’une imposition. Souvent l’existence d’un contrat d’assurance-vie est connue des héritiers.

Il arrive qu’il soit ignoré et il conviendra d’interroger l’AGIRA.

Lorsqu’il existe un contrat d’assurance-vie mais que l’on n’est pas le bénéficiaire du contrat, il est assez difficile de connaître le bénéficiaire, le montant du capital versé, l’historique des clauses bénéficiaires et des primes. En effet ces informations sont confidentielles et seul un juge peut imposer à un assureur de communiquer ces informations. Il peut donc être utile d’avoir à saisir le juge des référés pour obtenir cette communication.

L’historique du contrat peut se révéler important, notamment si des modifications sont intervenues alors que le souscripteur était atteint de causes de dégradations de ses facultés intellectuelles.

La remise en cause du caractère hors successorale pourra intervenir s’il est démontré que les primes versées par le souscripteur étaient manifestement exagérées au moment de leur souscription.

Cette disproportion est appréciée par les juges au cas par cas en fonction des revenus et du patrimoine du souscripteur.

Il peut être notamment relevé que le fait de placer après perception d’un héritage des sommes sur un contrat d’assurance-vie n’est pas manifestement disproportionné.

Tout dépendra également de déterminer si au moment du placement de chacune des primes, les placements avaient ou non une utilité pour le souscripteur ou s’il s’agissait d’organiser sa succession. Ainsi vendre une maison et placer le prix de vente sur un contrat pour régler les frais futurs d’une maison de retraite ne sera pas considéré comme une prime manifestement exagérée. Il en sera autrement s’agissant d’une personne qui effectue le placement alors qu’elle se sait atteinte d’une maladie incurable.

Si les juges estiment que les primes sont manifestement disproportionnées, les sommes devront être rapportées à l’actif de la succession pour le calcul des droits de chaque héritier. Si ces sommes excèdent la quotité disponible le bénéficiaire sera redevable d’une indemnité de réduction.

L’héritier qui perçoit des primes manifestement exagérées et qui ne fait pas révélation de leur perception au moment du partage successoral s’expose à la sanction de recel . Non seulement il doit rapporter les sommes perçues à la succession mais il n’a pas droit au partage sur ces sommes.

Aussi, utiliser l’assurance-vie pour favoriser l’un de ses enfants peut se révéler être un cadeau empoisonné.

Focus sur le partage entre anciens concubins

Fri, 31 Oct 2025 13:48:50 GMT

Contrairement aux époux ou aux partenaires de PACS, les relations entre concubins et les conséquences de leur séparation ne sont pas spécifiquement organisées par la loi.

La loi prévoit seulement la compétence du Juge aux affaires familiales pour statuer sur les difficultés du partage.

Cette situation engendre de nombreuses difficultés et les solutions retenues par les juges sont assez diverses.

Voici quelques exemples rencontrés par des clients du cabinet ESTUAIRE AVOCATS :

Deux concubins achètent une maison en indivision à 50-50, le bien est financé pour 200.000€ par un crédit et 100.000€ par un apport réalisé uniquement par Monsieur. Au cours de l’union Monsieur règle seul depuis son compte bancaire les échéances du crédit. Est-il pour autant fondé à se considérer comme seul propriétaire du bien ?

Deux concubins A et B vivent dans le logement appartenant à A. La famille s'agrandit et B finance avec une donation de ses parents des travaux d’aménagement des combles. Lors de la rupture B demande à A de lui rembourser les travaux augmentés de la plus-value conférée à l’immeuble. A conteste devoir régler cette créance.

Deux concubins achètent en indivision un terrain à 50-50. B finance intégralement les matériaux liés à la construction d’une maison et réalise de ses mains plusieurs parties du bâtiment. Lors de la séparation B estime que la maison lui appartient en totalité et que A n’a droit qu’à la moitié de la valeur du terrain.

X et Y ont en commun une maison à 50-50. X a une fille née d’une union précédente. Après le décès de X, sa fille réclame la moitié de la valeur de la maison. Y lui oppose avoir seule financé des travaux d’extension et avoir remboursé par anticipation un crédit immobilier avec une prime de licenciement perçue pendant le concubinage.

W et Z n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la valeur du bien. La situation perdure depuis des années W occupe seul le bien et ne règle plus les échéances du crédit que Z doit désormais régler seule. Comment sortir de cette situation ?

Plusieurs autres cas de litiges peuvent également affecter le financement d’un véhicule, le remboursement d’une dette de l’un par l’autre...

En règle générale, les concubins n’ont pas rédigé de contrat entre eux régissant les modalités de leur participation financière ou établissant une reconnaissance de dette. En ce qui concerne les biens immobiliers acquis en indivision, les solutions sont celles issues régissant les rapports entre indivisaires. Toutefois, il convient de prendre en considération la participation aux charges du ménage de chacun des concubins.

Ces textes sur l'indivision ne sont toutefois pas toujours applicables et il peut être recouru suivant les cas à la société créée de fait ou encore à la théorie de l’enrichissement sans cause.

Attention, suivant la nature des droits invoqués, il conviendra de prendre garde au délai pour agir, la jurisprudence la plus récente estimant que les créances nées plus de 5 ans avant le partage ou le décès du concubin ne peuvent plus être revendiquées.

Nous vous invitons à consulter le cabinet ESTUAIRE AVOCATS afin de sécuriser vos droits et vous défendre.